Por que quando um residente no exterior vende seu imóvel no Brasil, paga muito mais imposto de renda sobre ganho de capital (lucro imobiliário) do que o residente no Brasil?

Isso ocorre por uma combinação cruel de fatores.

O Brasil sofre com a constante e considerável perda do valor da moeda pela inflação. Antes do Plano Real, a situação era de grave a gravíssima, motivo porque, desde então, nós nos esforçamos para evitar indexar os preços e valores a algum índice de correção monetária.

Mas isso acarreta algumas injustiças. Uma deles é que o lucro imobiliário vinha sendo calculado sobre a diferença entre o preço efetivamente recebido e o valor histórico de aquisição do imóvel vendido, sem nenhuma mitigação pela passagem do tempo, isto é, pela perda do valor da moeda.

Em 2005, uma lei veio mitigar esse problema, instituindo dois Fatores de Redução a serem aplicados em função da antiguidade da propriedade. Só que essa lei diz que esses tais fatores de redução se aplicam quando o vendedor reside no Brasil.

Ela parece, portanto, à primeira vista, excluir os casos em que o vendedor é residente no exterior.

Parece, mas não é esse o caso, porque existe em vigor outra lei, de 1995, que determina que a apuração do ganho de capital devido por residentes no exterior se fará de forma idêntica à do residente no Brasil. Essa lei é a implementação de um comando constitucional de isonomia, de modo que não deveria ser ignorada.

No entanto, a nossa Receita Federal, em vista dos dois dispositivos legais, optou por uma interpretação torta, editando uma Instrução Normativa que começa dizendo que a apuração do ganho do não residente se fará da mesma forma que a do residente, mas em seguida proíbe expressamente que o não residente se valha dos fatores de redução, sob o argumento de que a lei de 2005 os restringe aos residentes, passando por cima da lei de 1995.

Com base nessa interpretação equivocada, a RFB elaborou e dispinibilizou aplicativo de cálculo do ganho de capital que só aplica os fatores de redução se o vendedor for residente no Brasil. Para os não residentes, a alíquota é aplicada sobre a diferença simples entre o preço e o custo histórico.

Para piorar a situação, nossa legislação também prevê que é o comprador, residente no Brasil, o responsável pelo recolhimento, no seu CPF, do imposto devido pelo não residente na venda do imóvel.

O residente não tem incentivo algum para se rebelar contra essa interpretação errônea da Receita, porque ele não arca com o custo de pagar tudo que a Receita quer cobrar (pois desconta do preço) e não vê vantagem em se arriscar a ser cobrado, se o Fisco entender que pagou a menor. Para ele é melhor simplesmente pagar o que o aplicativo GCAP diz que é devido e pronto.

Os tabeliães dos cartórios, que também podem ser responsabilizados por tributos que não tenham sido pagos em transações imobiliárias, têm ativo interesse em que o imposto seja pago no valor que a Receita entende devido, sem querer saber se é contra as leis. Consultados pelos vendedores não residentes, afirmam categoricamente que é assim mesmo e pronto.

É assim que os não residentes se veem nessa situação injusta e ilegal de arcarem com custo tributário substancialmente maior do que o dos residentes nas suas transações imobiliárias.

A boa notícia é que, toda vez que um não residente questionou esse pagamento a maior em juízo, ganhou. São poucos casos, mas a consistência da jurisprudência vem se mostrando sólida.

Por: Victor Wolsczcak